공인중개사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
'중개보조원'이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업 공인중개사에 소속되어 중개 대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업 공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
제30조(손해배상책임의 보장) ① 개업 공인중개사는 중개행위를 하는 경우, 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
② 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
공인중개사법은 중개보조원의 개념을 정의하고 있고, 나아가 중개보조원의 잘못으로 발생한 손해에 대한 공동 불법행위 책임을 규정하고 있습니다.
최근 공인중개사가 부동산 중개업무 대부분을 중개보조원에게 맡기고 매달 고정비만 받았더라도, 중개보조원의 과실로 고객에게 피해가 발생하면 공동 불법행위에 따른 손해배상 책임을 져야 한다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
공인중개사 A는 B를 미등록 중개보조원으로 두고 단순 업무보조를 넘어 중개 대상물의 등록, 홍보, 거래조건 협의 등 부동산 제반 업무를 중개사무소 명의로 처리하였습니다.
A는 계약이 체결될 단계에 이르러 B가 전해주는 자료 등을 토대로 계약서를 작성하는 식으로 중개사무소를 운영했고, 중개가 성사된 경우 중개수수료 전액은 B의 몫이었고, 대신 B는 매달 A에게 50만원을 지급하였습니다.
그러던중 B의 사실상 중개활동으로 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨 중개했던 매물이 강제경매로 넘어가는 중개사고가 발생하였습니다.
이 중개사고로 보증금을 회수하지 못하고 임차권을 상실한 임차인 C는 A의 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 청구소송을 제기해 6,500만 원을 받았습니다.
이후 A는 협회에 공제원리금을 지급해야 하는 구상채무를 부담하게 되자 B를 상대로 구상금 청구소송을 제기하였습니다.
서울중앙지법 민사86단독은 공인중개사 A가 중개보조원 B를 상대로 제기한 구상금 소송에서 "B는 A에게 3,500만 원을 지급하라"는 취지로 원고 일부승소 판결을 했습니다(2022가단5049119).
재판부는 "C가 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 손해를 입은 것은 A와 사실상 중개업무를 주도한 B의 과실로 인한 것, 이들은 공인중개사법 제30조에 따라 공동불법행위자로서 C가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판단한 후
"같은 법 제2조 제6호 등에 따르면 중개보조원은 공인중개사에 소속돼 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개 관련 단순 업무보조 행위를 하는 사람, 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도.대여하는 행위를 해서는 안되고 이러한 금지의무를 위반하는 중개사무소는 개설등록 취소사유가 된다"고 보았습니다.
나아가 "A는 이 같은 규정을 위반해 B가 제3자의 명칭을 빌려 활동하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 중개보조원의 업무범위를 넘어 계약체결 당일 이뤄지는 기본업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고, 정작 공인중개사 본인은 임차의뢰인에게 이행해야 할 확인.설명의무를 충실히 이행하지 않았다“
"임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 B에게 귀속됐고, A의 이익은 B에게 지급받는 월 50만원의 고정금액에 그치는 점 등 제반사정을 고려해 C가 입은 손해에 대한 A 와 B의 과실을 각각 50%로 평가하고 B는 A 씨에게 구상금으로 3,500만 원을 지급하라"고 판결했습니다.
위 판결에서 유의하여 살펴볼 점은 첫째, 미등록 중개보조인과 중개사는 고객 C에 대하여 공동불법행위책임을 부담한다는 점과 둘째, 내부적 책임분담의 문제는 제반사정을 고려해 결정된다는 점이라 할 것입니다.
재판부는 중개사 A와 중개보조인 B는 공동불법행위자로 고객 C의 손해를 연대해서 배상할 책임을 지고, 나아가 내부적으로는 A와 B의 과실을 각각 50%로 평가하였습니다.
중개보조인을 통해 중개업을 하시는 개업 중개사 분들은 중개보조인의 잘못으로 고객에게 손해가 발생한 경우, 공동 불법행위 책임을 진다는 점을 명심해야 할 것입니다.
'중개보조원'이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업 공인중개사에 소속되어 중개 대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업 공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.제30조(손해배상책임의 보장) ① 개업 공인중개사는 중개행위를 하는 경우, 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ② 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.공인중개사법은 중개보조원의 개념을 정의하고 있고, 나아가 중개보조원의 잘못으로 발생한 손해에 대한 공동 불법행위 책임을 규정하고 있습니다.최근 공인중개사가 부동산 중개업무 대부분을 중개보조원에게 맡기고 매달 고정비만 받았더라도, 중개보조원의 과실로 고객에게 피해가 발생하면 공동 불법행위에 따른 손해배상 책임을 져야 한다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.공인중개사 A는 B를 미등록 중개보조원으로 두고 단순 업무보조를 넘어 중개 대상물의 등록, 홍보, 거래조건 협의 등 부동산 제반 업무를 중개사무소 명의로 처리하였습니다.A는 계약이 체결될 단계에 이르러 B가 전해주는 자료 등을 토대로 계약서를 작성하는 식으로 중개사무소를 운영했고, 중개가 성사된 경우 중개수수료 전액은 B의 몫이었고, 대신 B는 매달 A에게 50만원을 지급하였습니다.그러던중 B의 사실상 중개활동으로 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨 중개했던 매물이 강제경매로 넘어가는 중개사고가 발생하였습니다.이 중개사고로 보증금을 회수하지 못하고 임차권을 상실한 임차인 C는 A의 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 청구소송을 제기해 6,500만 원을 받았습니다.이후 A는 협회에 공제원리금을 지급해야 하는 구상채무를 부담하게 되자 B를 상대로 구상금 청구소송을 제기하였습니다.서울중앙지법 민사86단독은 공인중개사 A가 중개보조원 B를 상대로 제기한 구상금 소송에서 "B는 A에게 3,500만 원을 지급하라"는 취지로 원고 일부승소 판결을 했습니다(2022가단5049119).재판부는 "C가 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 손해를 입은 것은 A와 사실상 중개업무를 주도한 B의 과실로 인한 것, 이들은 공인중개사법 제30조에 따라 공동불법행위자로서 C가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판단한 후 "같은 법 제2조 제6호 등에 따르면 중개보조원은 공인중개사에 소속돼 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개 관련 단순 업무보조 행위를 하는 사람, 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도.대여하는 행위를 해서는 안되고 이러한 금지의무를 위반하는 중개사무소는 개설등록 취소사유가 된다"고 보았습니다.나아가 "A는 이 같은 규정을 위반해 B가 제3자의 명칭을 빌려 활동하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 중개보조원의 업무범위를 넘어 계약체결 당일 이뤄지는 기본업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고, 정작 공인중개사 본인은 임차의뢰인에게 이행해야 할 확인.설명의무를 충실히 이행하지 않았다“ "임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 B에게 귀속됐고, A의 이익은 B에게 지급받는 월 50만원의 고정금액에 그치는 점 등 제반사정을 고려해 C가 입은 손해에 대한 A 와 B의 과실을 각각 50%로 평가하고 B는 A 씨에게 구상금으로 3,500만 원을 지급하라"고 판결했습니다.위 판결에서 유의하여 살펴볼 점은 첫째, 미등록 중개보조인과 중개사는 고객 C에 대하여 공동불법행위책임을 부담한다는 점과 둘째, 내부적 책임분담의 문제는 제반사정을 고려해 결정된다는 점이라 할 것입니다.재판부는 중개사 A와 중개보조인 B는 공동불법행위자로 고객 C의 손해를 연대해서 배상할 책임을 지고, 나아가 내부적으로는 A와 B의 과실을 각각 50%로 평가하였습니다.중개보조인을 통해 중개업을 하시는 개업 중개사 분들은 중개보조인의 잘못으로 고객에게 손해가 발생한 경우, 공동 불법행위 책임을 진다는 점을 명심해야 할 것입니다.